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전세사기는 진짜 무섭고, 피해자들이 자살까지 하는 정도로 피해가 엄청 커. 그래서 사기를 막을려면 어떻게 해야할까?

 

<임대인 확인>

1. 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요구

요새 부동산 경기가 침체되어서 세입자 구하기가 어려울거야. 그래서 임차인이 계약에서 조금더 유리한 상황이 되었는데, 이점을 활용해서 국세완납증명서랑 지방세완납증명서를 요구하자. 당해 세금은 전세보증금보다 선순위라서, 나중에 경매로 배당받을 때 체납액을 제하고 환급을 받을 수가 있어.

 

2. 동시계약 건은 절대 No

기획부동산일 가능성이 매우 높아. 당일날 매매한다던지, 근저당을 거는 행위는 절대 금지해야 해. 임대차계약서 특약을 활용해서 ‘임차보증금의 선순위채권 효력’을 무조건 유지해야 함.

 

3. 임대인이 변경되면 신상파악부터

임대차계약 할때는 아무 이상없었지만, 임대인이 변경되어서 이상한 사람이 들어오면 골치가 아파. 내가 아는 사기꾼만해도 몇 명은 되어서 (개인정보때문에 알려줄 수가 없어..) 임대인 신상은 정확하게 알고 있어야해.

 

<물건 구하기>

1. 신축 빌라랑 오피스텔은 피하자

신축 빌라랑 오피스텔은 시세를 파악하기도 어렵고, 깡통 전세의 주 타겟이야. 건축주랑 공인중개사랑 짜고치고 시세를 부풀린다음에 전세보증금을 먹고 돈없으니 배째라는 식으로 나오는 경우도 많아. 그래서, 신축을 가고 싶으면 차라리 멀고 좁더라도 대단지 아파트를 가자., 

 

2. 근저당 + 전세보증금이 시세의 70% 이하

이런 집을 찾기는 쉽지 않을거야. 빌라들이 대부분 깡통이거든. 그래도 나중에 피해보지 않을려면 근저당이 적어야 해.

 

3. 전세보증금반환보증 가입이 가능해야 해

전세보증금 7억 (비수도권 5억) 이하는 요건만 갖추면 보증보험에 가입할 수 있어. 가입이 반려된다면 합당한 사유가 있으니까 그런 물건은 피하는게 좋아. 임대차계약서 특약으로 ‘전세보증금반환보증 (임대사업자면 임대보증금보증) 가입이 반려되면 계약을 파기한다.’라는 조항을 삽입해보자.

 

4. 같은 전세보증금이면 무조건 대단지 아파트

좁아도 아파트가 가장 좋아. 나중에 경매 넘어가도 권리 관계가 복잡하지 않으면, 낙찰가율도 높고, 시세 파악하기도 쉬워서 깡통전세 우려가 한 층 덜해. 깡통전세는 다세대주택이 가장 많아.

 

<지켜야 할 것>

1. 전입신고와 확정일자는 필수

임대차계약서 상 계약 기간이 시작되는 당일에 전입신고 및 확정일자를 받자. 혹은 공실이라면 전날에 임대인 협조를 받아서 전입신고와 확정일자를 받아도 좋아. 이 때 다시 한 번 등기부등본을 확인하자.

 

2. 점유는 무조건 유지할 것

결혼을 했다면 나혼자 전출해도 점유 요건은 유지되지만, 미혼이라면 형제 자매와 같이 살아도 전출을 하면 안됨! 이건 나중에 미반환 사고가 발생해도 유지해야 하고, 임차권등기명령 등을 활용해도 좋아.

 

3. 계약 종료 4개월 전에는 계약 연장 여부 걸정

임대차계약을 종료하고 싶다면, 만기 3개월 전까지 임대차계약을 종료하고 싶다는 내용을 담아 증명을 임대인 측에 보내야 안전해. 그래야 법적 효력이 발생해. 그러나, 임대인이 잠적한 경우에는 공시송달 절차를 밟아야 하는데 이게 생각보다 오래걸려. 나중에 문제가 생길수도 있으니까 의사통보는 미리미리.