요새 전세 사기가 매우 심각한 것은 다들 알거야.
모두 직장 근처에 본가가 있다면 좋겠지만 그런 사람이 얼마나 되겠어?
이번에 뉴스도 많이 보고 정말 이것저것 따져보고 찾아보고 했는데 특히 사회 초년생 친구들은 꼼꼼하게 챙기고 조심 또 조심하자.
먼저 나는 대출을 끼고 서울에 투룸 빌라를 구하는 입장에서 쓴다.
0. 대출
전세의 보증금을 본인 자본 100%로 들어가는 경우는 거의 없으니 대출에 대해 알아보자.
1.중기청 대출(=중소기업취업청년 전월세보증금대출)
-조건
1인가구 기준 연 소득이 3500만원 이하, 부부라면 둘의 소득 합이 5천만원 이하이면서 중소, 중견기업 재직자만 가능함.
*소득 기준은 세전
-금리
연 1.2%
-한도
최대 1억
-대출 기간
최대 10년 대출 가능(4회 연장 가능)
=중소기업에 재직중이며, 연봉 3500이하는 무조건 이 제도를 이용하자. 금리가 개사기다. 조건이 된다면 무조건 이용하자.
보통 대출은 전세 보증금의 70~80%에서 최대 한도를 넘지 않는 선까지 빌려주지만, 이 대출은 보증금의 100% 대출도 가능하다.
즉 전세 1억 짜리 집을 1년 이자 120만원 / 12달 = 월 10만원만 내고 사는 것이 가능하다.
사회초년생이라 연봉이 낮은 친구들은 꼭 활용하자.
2.버팀목 대출
버팀목 대출은 hug(주택도시보증공사)와 hf(한국주택금융공사)버팀목 대출로 나뉘는데
hug는 건물에 대한 평가를 하기 때문에 소득이 전혀 없어도 대출이 가능하고.
hf는 개인의 대한 신용과 소득을 평가해 대출해준다.
-조건
만 19세이상 34세 이하 1인가구 기준 연 소득이 5000만원 이하, 부부라면 둘의 소득 합이 6천만원 이하
-금리
연 1.5~2.1%(hug)
연 1.8~2.4%(hf)
-한도
최대 2억(hug)
수도권 최대 1.2억, 수도권 외 0.8억(hf)
-대출 기간
최대 10년 대출 가능(4회 연장 가능)
버팀목 대출 역시 최장 10년까지 가능하며 금리도 낮음.
나는 hf 버팀목 대출을 이용하고 있는데
최초에 대출을 받을 땐 소득 조건에 문제가 없는데 이후에 소득 조건을 초과하면 어떻게 되는지 궁금했거든.
결론부터 말하자면
대출 기간을 연장하는 경우 : 연봉이 10억이 되어도 10년까지 연장 가능하다. 단순 대출 연장은 소득 조건을 보지 않더라.
근데 10억 버는 사람은 없겠지???ㅋㅋㅋㅋ
대출 금액을 증액하는 경우 (5천만원을 빌렸다가 1억으로 상향 하고자 할 경우) : 해당 시점에 원천징수 요구하며, 조건이 되지 않을 경우 문제가 발생하는 듯함.
버팀목 대출 역시 현재 기준 금리가 낮기 때문에 조건이 된다면 무조건 이용하자.
3.그 외 시중은행(국민,우리,신한, 농협 등등) 전세자금대출
보통 금리가 매우 싸도 4%이상이며 5~6% 금리가 나올수도 있겠더라. 간혹 3퍼대 금리도 보이지만 우대 조건(카드 사용, 자동이체, 월급 수령 등등)을 맞춰야 되는 경우가 많고 한도가 많이 나오지 않을 수도 있더라. 요즘 같은 고금리 시대에는 피 토하기 때문에 월세도 선택지가 될 수 있다..
그러므로 만 34세 이전에 위 대출을 잘 이용해 최장 10년까지 꿀을 빨아야 한다.
1. 집 구하기
집은 어떻게 구해야 할까? 중개앱? 직접 발품? 내가 직접 경험하고 느끼며 신뢰하는 순서대로 써봤음.
1.네이버 부동산
- 네이버 부동산은 집주인 인증 마크가 있음. 집주인이 실제 해당 부동산을 통해 의뢰했다는 것인데 허위매물 아닐 확률이 굉장히 높고 집주인 마크가 붙은 집을 직접 가서 방을 못 적은 없었음.
- 매물의 실제 주소지를 공개함. 이것 역시 허위 매물이 아닐 확률을 굉장히 높고, 직접 방문하기 전에 거리뷰를 통해 주소로 검색해 주변 주차 가능 여부, 주택 생김새, 가까운 버스 정류장과 지하철 역까지 도보로 실제 걸리는 시간, 주변 상업 시설등등 굳이 직접 가지 않아도 얻을 수 있는 정보가 많았음.
- 직방, 다방에 올라오지 않은 매물들이 네이버 부동산에만 올라는 경우가 있음.
- 검색에 세부 조건이 가장 디테일함.
나는 무조건 융자가 없는 집만 봤고, 아무리 싸거나 예쁜 집이 올라와도 [융자금 없음] 조건에 포함되지 않으면 쳐다도 보지 않았음.
타 플랫폼은 융자 여부에 대해 세부 조회 조건이 없는 경우가 있었음. 아마 직방이었나???
2.직접 부동산 돌기
내 조건에 대해 매우 자세하게 모두 부동산에 말하고 괜찮은 집 있으면 연락 달라고 뿌리고 다니는거야. 조건을 확실하게 요구해. 없으면 말고야. 적당히 알아서 추천해주세요 그렇게 얘기하면 안돼. 나는 단호하고 시간 낭비 안하게 내가 원하는 조건의 집이 있으면 딱 그집 추천해줘 라는 느낌을 줘야함.
이렇게 추천 받은 집을 보고 발로 뛰면서 좋은 물건을 구할 수도 있지만 한 두가지가 마음에 들지 않아 계약까지 가진 않았음.
아무래도 플랫폼에 먼저 올라오면 주소, 위치, 집상태를 사진으로 보면서 이 집은 아니다 하고 거르는데
직접 발로 뛰면 필터링을 할 수 없다는게 아쉽긴 해.
그래도 발품 파는 것의 장점은 아직 중개 플랫폼에도 올라오지 않은 매물을 먼저 볼 수 있다는 점과 중개 플랫폼에 올라오지 않고 특정 부동산하고만 거래하는 나이 많은 임대인의 물건들을 볼 수 있는 점이 있음.
3.직방
직방은 네이버 부동산에 올라와 있는 매물이 직방에도 올라와 있는지 체크하는 용도로 이용했고, 동일한 매물이 있을 경우 허위 매물이 아니라고 판단했음. 그 외 직방에만 올라온 매물도 봤지만 맘에 드는 것은 크게 없었고, 대부분 네이버 부동산과 겹치기 때문에 큰 비중을 두고 이용하진 않았음.
4.피터팬의 좋은방 구하기
개인간의 직거래도 하고 중개 비용을 줄이고자 네이버 카페에서 꽤 활발했던 것으로 아는데
앱 버전은 광고도 많고 개인 거래 매물은 거의 없었으며, 그냥 매물 자체가 별로 없어 많이 쓰지 않았음.
5.다방
다방은 4년 전 집 구할 때 이용했었는데 당시 너무 허위 매물이 많았고 주변 시세보다 싸면서 컨디션은 좋은 매물들이 많이 올라와서 순진하게 연락해보고 보러가면 항상 그 집은 없었다ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ. 그때부터 위 플랫폼에 올라온 매물이 다방에도 올라와 있나 교차 검증 차원에서 사용하는데 여전히 좋은지 모르겠다.
중고차 매물이나 부동산 매물이나 똑같은 것 같음 싸고 좋은 것은 없거든. 비슷한 조건의 집이 너무 싸게 올라 온다면 오히려 의심을 해봐야 하는게 맞다고 봐.
자 마음에 드는 집을 골랐으면 이 집을 심판대에 올려 매우 꼼꼼하게 따져봐야 하는데 지금부터가 가장 중요한 부분이야.
2. 계약 전 확인하기
0. 전세자금대출 가능여부 확인하기
대출을 받아서 전세를 들어갈 예정이기 때문에 전세자금대출 가능 매물만 봤고, 집주인도 부동산도 대출 되는 매물이니 걱정하지 말라고 얘기해. 물론 95% 맞는 얘기지 현 세입자도 대출로 살고 있을텐데 하지만 대출은 돈을 빌려주는 놈이 결정하는거지 내가 판단할 문제는 아니야.
이건 대출을 진행하려고 한 은행에 해당 주소가 대출에 문제는 없는지 확인 요청하면 된다.
1. 최근 실거래가 확인하기
국토부에서 제공하는 주택 실거래가 사이트임. 이 사이트에서 내가 마음에 든 집 주소를 넣어 검색해보자.
예를 들어 최근 2억에 매매된 빌라가 1억 8천 전세로 나온다면?
매매 금액 대비 전세 보증금 비율이 너무 높으면 의심해 볼 필요가 있어.
https://www.disco.re/ 비슷한 사이트로 디스코에서도 실거래가 조회가 가능해.
그리고 공인중개사한테 물어봐도 돼. 전혀 부끄러운 것이 아니니 당당하게 물어보자.
2. 근저당권, 전세권, 기타 부채 확인하기.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
부채 정보는 인터넷등기소 사이트에서 주소 치고 등기부등본을 열람하면 누구나 확인할 수 있어.
등기부등본을 처음 보면 단어 자체가 생소하고 어려울 수 있는데 몇번 읽다보면 진짜 별것도 아님ㅋㅋㅋㅋ 대충 넘어가면 큰일난다. 꼼꼼하게 따져보고 모르겠으면 공인중개사한테 모르는 부분에 대해서 설명해 달라고 물어보자. 누누히 말하지만 전혀 부끄러운 것이 아니며, 잘 모르는데 그냥 대충 넘어가는게 부끄러운 일임.
등기부등본 문서상에서 알아야 하는 부분은 [갑구]와 [을구]야.
[갑구]는 그냥 최초 집주인(소유자)이 누구였고, 언제는 경매에 넘어갔는데 현재 집주인은 누구다. 뭐 이런 내용이 써있음.
[갑구] 내용에 최초 소유자에 대한 정보 한 줄만 있고 아무것도 없이 깨끗하면 처음부터 소유한 집주인이 계속 소유하고 있고 아무 변동도 없고 깔끔한 집이네 하면 돼.
[을구]는 각종 부채에 대한 정보가 기록되어 있는 곳임.
김XX한테 근저당권이 설정되어 있을 수도 있고, 박XX가 전세권을 설정한 상태일 수도 있고, 국민은행한테 잡혀 있을 수도 있어.
이 집이 만약 경매로 넘어가게 된다면 가장 먼저 변제(가장 먼저 돈 받는 사람)를 받을 수 있는 사람이 누구인지 봐야함.
근데 나는 그냥 융자 있는 집 자체를 보지 말라고 하고 싶다. 조금의 위험 요소도 안고 갈 필요가 없으니까.
간혹 부동산에서 "이 집은 저당이 잡혀있지만 매매가 대비 얼마 안되는 금액이라 안전한 집입니다." 라고 하는 경우가 있음.
그냥 "아 네"하고 다른 집을 보면 된다. 근데 집이 너무 맘에 들고 좋다고??? 나중에 존나게 고생할래? 그냥 포기하자.
3. 임대인(집주인)의 세금 체납여무 확인하기.
예전에는 이정도까진 안했는데 요즘 전세 사기가 판을 치고 분위기가 안 좋으니까 임대인이 알아서 증명서를 발급해 오는 경우가 흔한 가봐. 나도 나중에 요구해야지 했는데 말 안해도 발급해서 가져오시더라.
임대인이 미납된 국세가 있고, 건물에 문제가 생겨서 압류 된다면 우리의 소중한 보증금보다 국세부터 처리되기 때문에 중요한 부분이야. 당당하게 요구해도 돼 뭔가 존나 귀찮은 것을 내가 요구하는 것인가 생각이 들겠지만 그냥 집주인이 홈택스에서 뽑으면 되더라.
4. 다가구 주택은 피하자.
다세대 주택은 그림처럼 각 세대별로 등기가 분리되어 있고 다가구 주택은 통으로 등기되어 있는 것이 문제야.
다세대 주택 집 6개 모두 동일한 집주인이고 다가구 주택 역시 모두 동일한 집주인이라고 가정해보자.
다세대 주택은 내가 202호에 전세로 살고 있는데 임대인(집주인)에게 문제가 생길 경우 나랑 뭐 별 상관 없는 일이야.
다가구 주택은 내가 202호에 전세로 살고 있는데 임대인(집주인)에게 문제가 생길 경우 나도 문제가 생길 수 있음.
위에 얘기한것처럼 다가구 주택은 등기가 분리되어 있지 않고 통으로 되어 있어 문제야. 집이 쪼개져 있지 않기 때문에 이 집에 문제가 생긴다면 나보다 먼저 들어와 전입신고 받고 살고 있는 사람들이 우선 변제 대상이고 나는 가장 후 순위라면 보증금을 돌려받지 못할 문제가 생길 수도 있고..
나는 다가구 주택을 쳐다도 안봤음.
3. 계약하기
위와 같은 과정을 거치면서 많은 집들이 필터링 됐을텐데 이제 계약을 진행하면서 특약을 잘 챙기자.
1.임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다는 내용
보증보험에 가입하기 위해서는 집주인의 동의가 필수야. 보증기관에서 오는 연락과 동의 때문에 집주인이 귀찮을 수도 있어.
그리고 계약 기간(전세 2년) 이후 보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관에서 압류 압박이 들어올 수도 있어.
그럼에도 불구하고 집주인이 보증보험에 당연히 동의한다는 것은 집주인 재무 상태가 양호하다는 것으로 예상할 수도 있음.
요즘은 보증보험은 필수야. 보통 본인의 신용과 전세보증금액에 따라 보증료가 다르겠지만 나는 지금 살고 있는집이 30만원?? 40만원??? 했던 것으로 기억한다.
이거 돈 아깝다고 안 하는 사람은 없겠지?????
2.전세자금대출이 안되면 계약은 무효. 계약금은 반환한다는 조항.
만약 계약한 집에 문제가 있어 대출이 불가능한 상황이 발생한다면, 옥탑에 불법 건축물 지었다거나, 건물 개조로 대출이 안된다면 문제가 발생할 수 있고 계약금에 대해 분쟁이 발생할 수 있으니 꼭 넣자.
3.잔금 및 입주일자 익일까지 현 등기부등본 상태를 유지해야 한다는 조항.
보통 이사가는 날 전입신고와 확정일자받기를 처리해 집에 문제가 생길 경우 법적으로 최우선 변제권을 얻을 수 있도록 하지만 전입신고를 처리한 다음날 00시부터 법적 효력이 발생하니 말 그대로 집주인한테 그때까지 이 집에 대한 채무를 만들지 말라는 조건이야. 요즘 전세사기의 핵심이 되는 요소이기 때문에 무조건 넣자.
나는 왜 전입신고 다음날 00시부터 효력이 발생하는지 이해할 수가 없다. 당일부터 효력이 있어야 되는거 아닌가?? 도대체 왜???
이정도까지 했으면 우리가 할 수 있는 수준의 최선을 다했다고 보고 추후 문제가 있을 확률이 매우 희박해.
대출이 가능하고, 보증 보험이 가능한 집은 그 분야 전문가가 평가한 안전한 집이라고 볼 수 있어.
애초에 뭐가 안되고 뭐가 안되고 뭐는 집주인이 싫어할 것 같은데 라는 소리하면 응 나도 그딴 집 싫어 하고 쳐다도 보지 말자.
집은 많이 보면 볼수록 좋아. 자기만의 기준이 확고해지고 내가 구하는 집의 조건에 맞는지 바로바로 딱딱 쳐낼 수 있거든.
그리고 빨리 결정 안하면 이 집 나간다고 부동산에서 선동할 수록 그러든지 말든지 하는 태도로 내 기준만 생각하자. 좋은 집 나가도 또 좋은 집 나온다. 세상에 집은 존나 많으니까 조건 다 따져서 구멍 하나라도 있으면 패스하자.
모두 집요하게 따지고 따져서 안전한 나의집을 구하자.
ㅇㄷ
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