돈 없으면 청약 못한다…새 아파트 '전·월세 금지법' 시행

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19일부터 '최대 3년 의무 거주' 

분양가 상한제 아파트 대상
당첨되면 2~3년 입주해 살아야
반포 '원베일리' 첫 대상될 듯

"서민 청약 기회 박탈" 반발
3년 뒤 전세실종…주거난 심화

민간택지 분양가 상한제 적용 단지에 거주의무기간이 부여되는 이른바 '전·월세 금지법'이 오는 19일 시행된다. 3~4월 분양 예정인 서울 반포동 래미안원베일리 공사현장. 한경DB

오는 19일 이후 입주자 모집 공고가 나오는 민간택지 분양가 상한제 적용 단지에 2~3년의 거주의무기간이 적용되는 이른바 ‘전·월세 금지법’이 시행된다. 시세보다 저렴한 ‘로또 분양’에 대한 청약 쏠림 현상을 막기 위해서다. 청약에 당첨되더라도 전세보증금을 활용해 잔금 등을 치를 수 없어 자금 여력이 없는 서민의 청약 기회만 빼앗는 게 아니냐는 지적이 나온다. 지난해 하반기 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행에 따른 전세난이 악화할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

최대 거주의무기간 공공 5년·민간 3년

국토교통부는 분양가 상한제 적용 주택 입주자의 거주의무기간 등을 규정한 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 16일 발표했다. 대통령 재가를 거쳐 19일부터 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 민간택지는 분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 3년, 인근 매매가의 80~100%면 2년 의무거주기간이 적용된다. 공공택지는 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만은 5년, 80~100%는 3년이다. 기존에는 공공택지에서 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 짓는 아파트에만 거주의무기간이 주어졌다.

이 기간에 거주하지 않으면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 과태료가 부과된다. 분양받은 주택은 LH에 분양가로 팔아야 한다. 근무·생업·취학 또는 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 등 부득이한 사유가 있는 경우는 예외다.

분양가 상한제는 주택 분양 때 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 공급하는 제도다. 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제가 적용된다. 민간택지는 서울 강남 서초 송파 영등포 등 18개 구, 309개 동과 경기 광명·하남·과천 등 3개 시, 13개 동 등 322개 동이 대상이다.

국토부 관계자는 “이번 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용 주택의 투기 수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급될 것”으로 전망했다.

전·월세 금지법으로 전세난 심화 우려

이번 개정안에 대해 앞으로는 ‘현금 부자’만 청약제도를 활용할 수 있는 게 아니냐는 비판이 제기되고 있다. 그동안 자금이 부족한 청약 당첨자는 입주 시점에 세입자의 전세보증금으로 잔금 등을 치르는 사례가 많았다. 전세보증금을 활용하는 게 불가능해지는 만큼 서민들이 청약시장에서 소외될 수 있다는 지적이다.

분양을 앞둔 반포동 래미안원베일리(2990가구)도 전·월세 금지법의 적용 대상이 될 가능성이 높다. 분양가 상한제 적용을 받는 이 단지의 입주자 모집 공고가 19일 이후 나올 경우, 청약 당첨자는 입주 시점에 전·월세를 놓을 수 없게 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “중도금대출을 받을 수 없는 분양가 9억원 초과 아파트가 크게 늘어나는 등 청약 당첨자의 부담이 커지고 있다”며 “대출받기도 어려운 상황에서 자금 여력이 되는 사람들만 청약 시장에 도전할 수 있을 것”이라고 지적했다.

새 임대차보호법 도입에 따라 전세난이 심화할 수 있다는 우려도 크다. 전·월세 금지법 시행으로 약 3년 뒤부터 ‘입주장(場) 전세’가 사실상 사라지기 때문이다. 입주장 전세는 새 아파트 입주 시점에 전세 매물이 대거 풀리면서 인근 지역의 전셋값이 떨어지는 것을 의미한다. 그동안 새 아파트 전세 매물은 상대적으로 싼값에 거래할 수 있어 신혼부부 등 젊은 층의 활용도가 높았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “‘2·4 부동산 대책’에 따른 재건축·재개발로 이주 수요가 늘어날 가능성이 있는 데다 입주장 전세 효과가 줄어들면 전세대란을 잡기는 더 힘들 것”이라고 말했다.